Kasus Apartemen di Jakarta Bisa Meledak Karena Dibangun di Atas Tanah Negara

Jakarta, sketsindonews – Kisruhnya hunian Apartement atau rusunawa menjadi kian pelik yang kerap muncul antara warga hunian dan pengelola karena tidak transparansi baik terutama dari pengembang status tanah maupun tata kelola yang merugikan warga hunian.

Kasus kisruhnya apartement Meditrenian Kemayoran serta wilayah lain sebuah motif yang hampir sama dalam tingkatan titik masalah.

Terlebih isu lima tahun lagi pencabutan hak huni apartemen di Jakarta bakal marak. Tanah apartemen itu rentan dirampas oleh negara.

Apa pasalnya, pengembang properti apartemen kerap mengecoh konsumen. Informasi soal apartemen dibangun di atas lahan milik negara terus disembunyikan rapi tanpa tranparamsi.

Pengembang juga minim membuka dokumen izin mendirikan bangunan (IMB), sertifikat laik fungsi (SLF), hingga pertelaan apartemen.

Menurut keterangan Meli Budiastuti dari Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Perumahan DKI Jakarta. Konsumen seringkali tak disuguhi informasi yang lengkap soal hak guna bangunan apartemen di atas tanah milik orang lain–alias hak pengelolaan lahan (HPL).

“Sepenuhnya ketidakjujuran dari pelaku pembangunan. Dia harus sampaikan [kepada konsumen] bahwa apartemen di atas HPL,” kata Meli, yang menyebut modus itu sebagai jurus marketing pengembang merugikan konsumen, ucapnya dilansir tirto.id.

Padahal, jika tanah berstatus HPL, konsumen hanya berhak menghuni selama 30 tahun dan dapat memperpanjang 20 tahun, dengan rekomendasi persetujuan pengembang. Puncak masalahnya, hak guna bangunan konsumen akan hilang apabila pengembang tidak menyetujui perpanjangan.

Salah satu contohnya Mediterania Palace Residence di Kemayoran, Jakarta Timur. Apartemen milik developer properti Agung Podomoro Group itu dibangun di atas tanah milik Kementerian Sekretariat Negara, yang akan masa HPL-nya habis pada 2022.

Masalahnya, para konsumen baru mengetahuinya setelah membeli dan mencari tahu sendiri. Modus pengembang demi menarik pembeli adalah menyamarkan informasi dengan istilah asing “strata title”.

Secara bersamaa Triana Salim,
Ketua Forum Pengembangan Perumahan dan Perhimpunan Satuan Rumah Susun (FP3SRS), menjelaskan bahwa “strata title” tak ada dalam Undang-Undang Rumah Susun.

“Dalam transaksi itu jarang informasi [HGB di atas HPL], hampir tidak pernah menjelaskan status tanah. Surat izin saja terkadang belum punya,” kata Triana kepada Tirto, akhir pekan lalu.

Masalahnya bisa menumpuk di masa mendatang. Perlindungan hukum pemegang hak atas suatu bidang tanah dipangkas. Status tanah HPL cuma mendapatkan sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun (SKBG Sarusun).

Dampaknya, nilai bangunan lebih murah dibandingkan sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHM Sarusun).

Perbedaan SHM Sarusun dan SKBG Sarusun.

Begitu pula kata Dadang Rukmana, Sekretaris Dirjen Perumahan Kementerian PUPR, berujar kebanyakan konsumen apartemen HGB di atas HPL tak paham risiko jangka panjang. Mereka tak begitu paham perbedaan antara SHM Sarusun dan SKBG Sarusun.

SHM Sarusun, kata Rukmana, dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan. Sementara SKBG Sarusun yang diperoleh dari HPL bisa dijaminkan utang tapi dengan Fidusia.

Sementara pihak Agung Podomoro Group maupun PT Agung Podomoro Land mengklaim selalu terbuka kepada konsumen soal status tanah. Khusunya soal apartemen yang dibangun di Kemayoran, statusnya HGB di atas HPL. Hal itu diungkapkan sekretaris korporasi PT Agung Podomoro Land Justini Omas.

“Kalau tanahnya HGB di atas HPL sudah dikasih tahu dari awal,” kata Justini.

Kasus Apartement Kemayoran

Kemayoran adalah salah satu daerah yang dikepung pembangunan apartemen di atas tanah negara. Usai Bandara Internasional Kemayoran resmi ditutup 35 tahun silam, wilayah itu disulap menjadi kawasan hunian vertikal.

Beberapa di antaranya, selain Apartemen Mediterania Palace Residences, ialah Mediterania Boulevard Residences, Menara Jakarta, Springhill Golf Residences, dan Maple Park Golf View.

Agung Podomoro Group, dari data yang kami olah, memiliki 43 dari 234 apartemen dan rusun yang tersebar di DKI Jakarta. Mereka penguasa terbesar dibandingkan developer lain seperti Agung Sedayu Group, Sinar Mas Land atau Pikko Group. Kebanyakan dari mereka memanfaatkan hak pengelolaan lahan.

Jika masa kedaluwarsa itu tiba, siapa yang akan memperpanjang HGB? Siapa yang menanggung biaya perpanjangannya? Jika perpanjangan ditolak, apa dampaknya bagi penghuni apartemen?

Pelbagai pertanyaan itu sudah dipikirkan oleh Bambang Setiawan, sekjen Asosiasi Penghuni Rumah Susun Seluruh Indonesia (Aperssi), sejak empat tahun silam.

Kasus Apartement Bisa Meledak

Kasus pertama yang terungkap adalah Mangga Dua Court, yang dibangun di atas tanah milik Pemprov DKI Jakarta. Sebagian penghuninya baru tahu hal itu setelah 16 tahun apartemen dibangun.

“Pembangunannya [MDC] 1992 dan ributnya 2008 pada saat diperpanjang,” kata Bambang. “Kasus (lainnya) bentar lagi di Kemayoran.”

Untuk memutuskan perpanjangan, menurut Bambang, bukan hanya harus melibatkan gubernur, tapi harus dibahas di DPR dan Kemenkeu sebab tanah itu aset negara.

Seperti kasus akta Mangga Dua Court yang dibuat notaris Winarti Lukman tertanggal 6 Juni 1984. Isinya, perjanjian kerja sama antara Gubernur DKI Jakarta Soeprapto dan Direktur Utama PT Duta Pertiwi Rachmat Sumengkar.

Semua itu telah mendapatkan restu Eka Tjipta Widjaja, pendiri Sinar Mas. Poinnya, PT Duta Pertiwi diberikan kompensasi HGB selama 20 tahun di atas tanah HPL seluas 30 hektare.
Para penghuni Mangga Dua Court menuding pengembang melakukan penipuan terhadap konsumen. Fifi Tanang, pemilik unit apartemen, dan Tjandra Widjaja menggugatnya ke Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada 7 Juni 2007.

Gugatan mereka dimenangkan majelis hakim pada 14 April 2018. PT Duta Pertiwi terbukti bersalah dan melanggar hukum. Tergugat diharuskan membayar biaya rekomendasi perpanjangan status tanah ke Pemprov DKI Jakarta sekitar Rp 4,5 miliar.
“Di PN Jakarta Pusat, kami menang tapi banding. Kasasi dan PK, kami kalah. Di PN, Hakim menulis Duta Pertiwi penipu. Ini hukum di Indonesia bisa dibeli. Yang menipu bisa menang, yang benar yang kalah,” keluh Fifi.
Akibat dari putusan itu, penghuni merugi. Mereka menanggung biaya perpanjangan yang disetorkan kepada kas negara Rp 4,3 Miliar. Padahal, jika status tanah itu HGB murni, penghuni hanya dikenakan biaya Rp 289 juta rupiah.

Dampak lain: PT Duta Pertiwi berusaha menguasai ruang dan fasilitas bersama milik penghuni. Di antaranya ruang fitness, serba guna, posko sekuriti timur dan barat, sebagian ruang lobi barat dan timur, serta kantor sekretariat perhimpunan penghuni.

Harusnya hak kelola dan hak guna itu diserahkan oleh PT Duta Pertiwi kepada Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS).
“Fisiknya [berbagai fasilitas bersama itu] kami kuasai, tapi sertifikatnya mereka pegang,” kata Fifi. “Sampai sekarang, enggak bisa dimaanfaatkan. Ini puluhan tahun kosong.”
Kepala Perwakilan Ombudsman Jakarta Raya Teguh Nugroho mengatakan permasalahan rusun yang dibangun BUMN diklaim lebih mudah diselesaikan.

Tentu jika dibandingkan rusun yang dibangun pengembang swasta.

“Ke depan, potensi konflik sangat besar karena apartemen dikuasai swasta. Ini potensi akan meledak lima tahun mendatang,” ucap Teguh.

nanorame