Akademisi Fakultas Hukum Universitas Pancasila (FHUP), M. Ilham Hermawan, mengapresiasi arah kebijakan Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) tentang Rumah Susun yang disampaikan Gubernur DKI Jakarta Pramono Anung dalam Rapat Paripurna DPRD DKI Jakarta pada 21 Agustus 2026.
Menurut Ilham, Raperda tersebut menunjukkan perubahan pendekatan dalam kebijakan hunian Jakarta. Rumah susun tidak lagi hanya dipandang sebagai bangunan atau komoditas properti, tetapi mulai diarahkan sebagai bagian dari sistem perumahan publik (public housing).
“Saya mengapresiasi arah yang disampaikan Gubernur Pramono Anung. Jakarta tidak hanya membutuhkan lebih banyak rumah susun, tetapi membutuhkan sistem perumahan yang mampu menjawab persoalan keterjangkauan, lokasi, mobilitas, dan keberlanjutan hunian masyarakat,” kata Ilham.
Ilham menilai terdapat sejumlah gagasan penting yang perlu diperhatikan dalam pembahasan Raperda tersebut.
Dorong Paradigma Public Housing
Pertama, perubahan paradigma menuju perumahan publik. Menurut Ilham, pemerintah perlu memastikan rumah susun tidak sekadar dibangun berdasarkan jumlah unit, tetapi juga memperhatikan kelompok sasaran, harga, lokasi, dan kemampuan masyarakat untuk mempertahankan huniannya.
“Pertanyaannya bukan hanya berapa unit yang dibangun, tetapi dibangun untuk siapa, dengan harga berapa, di mana lokasinya, dan apakah masyarakat dapat terus tinggal di sana,” ujarnya.
Kedua, konsep Masyarakat Berpenghasilan Tertentu (MBT) dinilai dapat mengisi celah dalam kebijakan perumahan. Ilham mengatakan persoalan keterjangkauan hunian tidak hanya dialami masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Menurutnya, terdapat kelompok masyarakat dengan penghasilan di atas kategori MBR, tetapi tetap kesulitan memperoleh hunian layak karena harga tanah dan rumah di Jakarta terus meningkat.
“MBT mengisi ruang yang selama ini sering luput. Mereka bekerja, mempunyai penghasilan, tetapi harga tanah dan hunian Jakarta bergerak lebih cepat dibanding kemampuan mereka membeli rumah,” kata Ilham.
Karena itu, kelompok MBT dinilai membutuhkan instrumen kebijakan tersendiri, antara lain melalui harga terkendali, sewa terjangkau, skema pembiayaan, serta penyediaan hunian di lokasi strategis.
Rumah Susun Perlu Terintegrasi dengan Fasilitas Publik
Ilham juga menyoroti konsep mixed-use dalam pembangunan rumah susun. Menurutnya, hunian perlu terintegrasi dengan berbagai fasilitas yang menunjang kehidupan masyarakat, seperti pasar, sekolah, layanan kesehatan, fasilitas sosial, dan kegiatan ekonomi.
“Hunian tidak berdiri sendiri. Orang membutuhkan tempat tinggal sekaligus membutuhkan sekolah, pasar, pelayanan kesehatan, ruang sosial, dan tempat bekerja,” ujarnya.
Selain itu, integrasi rumah susun dengan transportasi publik melalui konsep Transit Oriented Development (TOD) juga dinilai penting.
Ilham mengatakan keterjangkauan hunian tidak semestinya hanya dihitung berdasarkan harga beli atau biaya sewa. Jarak tempat tinggal dengan lokasi kerja serta biaya transportasi juga harus menjadi pertimbangan.
“Rumah yang murah tetapi jauh dari tempat kerja dan membutuhkan biaya transportasi yang tinggi belum tentu merupakan rumah yang terjangkau. Perumahan, transportasi, dan tata ruang harus dibaca sebagai satu kebijakan,” katanya.
Konsolidasi Tanah Dinilai Penting
Konsep lain yang dinilai strategis adalah konsolidasi tanah vertikal. Pendekatan ini dapat menjadi alternatif untuk menata kawasan padat sekaligus meningkatkan kualitas hunian tanpa harus selalu memindahkan masyarakat dari lingkungan asalnya.
Menurut Ilham, penataan kawasan tidak seharusnya identik dengan penggusuran. Pemerintah dapat melakukan peremajaan kawasan dengan tetap mempertimbangkan keberadaan masyarakat serta jejaring sosial dan ekonomi yang telah terbentuk.
Peran Pemprov DKI Perlu Diperkuat
Ilham juga menilai peran Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dan Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman perlu diperkuat dalam kerangka kebijakan public housing.
Menurutnya, pemerintah daerah tidak cukup hanya berperan sebagai regulator. Pemerintah perlu terlibat sejak perencanaan kebutuhan, penyediaan lahan, pembangunan, penetapan kelompok sasaran, pengelolaan hunian, hingga memastikan keterjangkauan tetap terjaga.
“Kalau paradigma yang dibangun adalah public housing, maka peran pemerintah juga harus berubah. Bukan hanya mengatur, tetapi hadir sebagai perencana, penyedia, pengendali, dan penjaga agar hunian tetap sesuai dengan kelompok sasarannya,” kata Ilham.
Ia menilai keseluruhan gagasan tersebut menunjukkan bahwa Raperda Rumah Susun berpotensi membawa perubahan terhadap kebijakan hunian di Jakarta, bukan sekadar menggantikan peraturan sebelumnya.
“Pidato Gubernur Pramono Anung menunjukkan arah yang baik. Dari sekadar mengatur rumah susun sebagai bangunan, menuju pembangunan sistem perumahan Jakarta yang lebih modern, inklusif, dan terjangkau. Ini yang perlu kita apresiasi dan jaga dalam pembahasan Raperda,” pungkasnya.
